BAURECHT

Probleme beim Bau ?

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag, durch den sich der Bauunternehmer zur mangelfreien Herstellung des baulichen Werkes und der Besteller zur Entrichtung des vereinbarten Werklohnes verpflichtet. Bereits beim Abschluss oder beim Zustandekommen des Bauvertrages können Fehler auftreten, die später zu erheblichen Problemen führen können.

Auch wenn für einen Bauvertrag grundsätzlich keine Form vorgeschrieben ist – es sei denn, er wird im Zusammenhang mit einem Grundstücksvertrag abgeschlossen – gilt hier ausnahmsweise der Grundsatz „weniger ist mehr“ nicht! Ein Bauvertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden und alle notwendigen Vertragsbestandteile so detailiert wie möglich enthalten, wie z.B.

• Vertragspartner (genaue Bezeichnung, Anschrift, Kontaktdaten, Vertretungsbefugnisse, Registereintragungen, Regelungen zu Nachunternehmern);
• Geschuldetes Werk (Ort der Errichtung, Art und Umfang, vollständiges Leistungsverzeichnis);
• Bauunterlagen (Baugenehmigung, Planungsunterlagen, Gutachten);
• Vergütung (Einheitspreis/Pauschalpreis, Zahlungsplan, Abschlagszahlungen, Skonti, Rabatte, Nebenkosten, Baupauschalen);
• Fertigstellungstermin (Fristen, Bauzeitenplan, Regelungen zu Behinderungen);
• Vertragsänderungen (Nachträge, Ergänzungen, Mengen-, Massenänderungen);
• Vertragsstrafen;
• Sicherheitsleistungen;
• Abnahme;
• Gewährleistung;

Rechtliche Grundlagen für den Bauvertrag sind das BGB , die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sowie die einzelvertraglichen Vereinbarungen. Die für private Bauverträge wichtige VOB/B hat – sofern sie wirksam in den Bauvertrag einbezogen wurde – den Charakter Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB). Eine rechtlich wirksame Einbeziehung gegenüber Verbrauchern erfordert, den kompletten Text der VOB dem Verbraucher zu übergeben, ein bloßer Hinweis darauf genügt nicht.

Bei der Auswahl der Baufirma sollte sehr sorgsam vorgegangen werden. Empfehlungen können hier hilfreich sein, sollten jedoch nicht die alleinige Entscheidungsgrundlage bilden. Es gibt heute vielfältige Möglichkeiten, sich über das Leistungsspektrum und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Unternehmens zu informieren, z.B. über das Internet, Wirtschaftsauskünfte, Handelsregister.

Viele spätere Probleme können vermieden werden, wenn man sich vor Unterzeichnung des Vertrages umfassend informiert und rechtlich beraten lässt.

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BGB oder VOB/B?

Es kann keine allgemeine Empfehlung abgegeben werden, ob ein Bauvertrag nach BGB oder nach VOB empfehlenswerter ist. Dies hängt von den unterschiedlichen Interessenlagen des Bestellers/Bauherrn und des Bauunternehmens ab. Tendenziell geht man davon aus, dass ein BGB-Vertrag für einen Verbraucher und ein VOB-Vertrag für einen Unternehmer zu empfehlen ist.

Unterschiede bestehen u.a. bei der Verjährung. Bei BGB-Verträgen verjähren Mängelrechte nach 5 Jahren nach der Abnahme, bei einem VOB/B-Vertrag bereits nach 4 Jahren. Nach VOB/B unterbrechen bereits Mängelanzeigen die Verjährung, nach BGB ist eine Rechtsverfolgung (Klage oder selbständiges Beweisverfahren) erforderlich.

Bei Mängeln besteht weiterhin nach dem BGB-Vertrag ein Rücktrittsrecht, nach einem VOB/B-Vertrag jedoch nicht. Hier kann bei erfolgloser Mängelbeseitigung lediglich der Preis gemindert und Schadenersatz gefordert werden.

Einen BGB-Vertrag kann nur der Auftraggeber, nicht jedoch der Auftragnehmer jederzeit „frei“ kündigen. Dem Auftragnehmer muss hingegen das Kündigungs- oder Rücktrittsrecht gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich eingeräumt sein.

Es gibt noch zahlreiche weitere Unterschiede, die anhand des konkreten Bauvorhabens und der jeweiligen Interessenlage zu prüfen und bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden sollten.

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Baubegleitung

Sofern kein Architekt am Bau beteiligt ist, dem vertraglich die Objekt-/Bauüberwachung übertragen wurde, empfiehlt es sich dringend, einen externen Baubegleiter hinzuzuziehen. Extern bedeutet hier, dass dieser weder von der beauftragen Baufirma gestellt, noch von dieser vergütet wird, weil dadurch die fachliche Unabhängigkeit nicht gewährleistet werden kann.

Geeignete Baubegleiter oder Bausachverständige können über verschiedene Anbieter, z.B. über den Bauherrenschutzbund (BSB), den Verband privater Bauherren (VPB) oder über den TÜV oder die DEKRA gefunden werden.

Diese stehen dem Bauherren vom Vertragsabschluss bis zur Abnahme zur Seite. Sie prüfen und dokumentieren in jeder Bauphase, ob die vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht wurden und diese auch den anerkannten Regeln der Baukunst/Technik entsprechen. Damit wird sichergestellt, dass bereits während des Baus auftretende Mängel erkannt und beseitigt werden.

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Abnahme der Bauleistung

Der Bauherr – und nur dieser – nimmt das Werk mit der Abnahme tatsächlich entgegen. Zugleich erklärt der Besteller/Bauherr, dass das Werk vertragsgemäß erbracht wurde. Voraussetzung ist, dass das Werk ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Mit der Abnahme endet die Fertigstellung und es beginnt die Gewährleistungsphase.

Nach der Abnahme muss der Besteller/Bauherr beweisen, dass die Leistung des Auftragnehmers Mängel aufweist (Beweislastumkehr).

Die Abnahme führt zur Fälligkeit der Vergütung und sie setzt zugleich die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche in Gang. Ein fehlender Vorbehalt von Rechten bei der Abnahme führt zum Verlust dieser Rechte.

Wegen der weitreichenden Konsequenzen sollte die Abnahme daher sehr sorgfältig vorbereitet und bei größeren Bauvorhaben (z.B. Einfamilienhaus) möglichst unter Hinzuziehung eines unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden.

Der Bauherr sollte bereits vor der Abnahme eine gründliche Prüfung des gesamten Baues vornehmen und sich Notizen für die Abnahme anfertigen. Dabei sollte die vertraglich geschuldete Leistung mit der tatsächlich erbrachten in allen Punkten verglichen werden. Wegen der erheblichen Bedeutung des Abnahmeprotokolls sind hier alle festgestellten Mängel genau aufzunehmen, um keine Rechtsnachteile zu erleiden.

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Mängel vor und nach der Abnahme

Sowohl vor der Fertigstellung als auch nach der Abnahme stehen dem Auftraggeber/Besteller Mängelrechte zur Seite.

Nach § 633 BGB ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist eine solche nicht vereinbart, muss das Werk für die vertraglich vorausgesetzte, sonst die für die gewöhnliche Verwendung geeignet sein. Ein Sachmangel liegt auch vor, wenn ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt wird.

Während der Bauphase hat der Auftragnehmer/Unternehmer die Mängel jederzeit, auch ohne Aufforderung durch den Auftraggeber zu beseitigen, da er ein mangelfreies Werk schuldet. Werden die Mängel dem Besteller bekannt, sollte er in jedem Fall vorsorglich deren Beseitigung unter Fristsetzung verlangen. Dies ermöglicht dem Besteller, den Vertrag noch in der Fertigstellungsphase zu kündigen, sofern die Mängel nicht beseitigt werden. Die Kündigung ist in dieser Phase Voraussetzung für eine Ersatzvornahme.

Nach der Abnahme sind die Mängel dem Unternehmer zunächst anzuzeigen (Mängelrüge). Der Mangel ist genau zu beschreiben – wie und wo wird der Mangel sichtbar. Der Unternehmer ist zugleich zur Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist aufzufordern. Die Mängelrüge mit Fristsetzung sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen und deren Zugang beim Unternehmer nachweisbar sein.

Wird der Mangel nicht innerhalb der Frist beseitigt, kann der Besteller die Nachbesserung selbst oder durch einen Dritten auf Kosten des Unternehmers durchführen (Ersatzvornahme). Daneben können dem Besteller noch Schadensersatzansprüche zustehen.

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Selbständiges Beweisverfahren

Treten während der Bauphase, bei der Abnahme oder danach Unstimmigkeiten dahingehend auf, ob das geschuldete Werk vertragsgerecht (wie vereinbart und mangelfrei) erbracht wird oder wurde, kann ein selbständiges Beweisverfahren (§§ 485 ff. ZPO) eingeleitet werden.

Während der Bauphase ist ein solches Verfahren sinnvoll, wenn wegen des Baufortschrittes spätere Feststellungen nicht mehr oder nur sehr erschwert getroffen werden können, weil etwaige Mängel schlicht „überbaut“ wurden.

Das selbständige Beweisverfahren dient der Feststellung von Baumängeln, der Ursache dieser Mängel und der Kosten der Beseitigung. Ein rechtliches Interesse ist immer dann gegeben, wenn diese Feststellungen der Vermeidung eines Rechtsstreites dienen.

Die Beweiserhebung kann durch die Einnahme des Augenscheines, die Vernehmung von Zeugen oder die Einholung eines Sachverständigengutachtens erfolgen. Letzteres ist der häufigste Fall.

Sofern das Ergebnis nicht zur Beseitigung der Unstimmigkeiten führt, bereitet das selbständige Beweisverfahren einen späteren „Hauptsacheprozess“ vor.

Die wirksame Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens (Zustellung des Antrages auf Durchführung des Verfahrens durch das Gericht) hemmt die Verjährung hinsichtlich der Mängelansprüche, die Gegenstand des Beweisverfahrens sind.

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Streitverkündung

Sehr häufig sind mehrere Unternehmen am Bau beteiligt (z.B. General- und Nachunternehmer oder mehrere Einzelgewerke). Ist nicht offensichtlich, wer für einen Mangel oder Schaden verantwortlich ist oder ist ein Rückgriff auf einen am Prozess bislang nicht beteiligten Dritten möglich, sollte eine Streitverkündung gegen diesen geprüft werden.

Die Streitverkündung erfolgt in einem anhängigen Prozess durch einfache Erklärung, die demjenigen, dem der Streit verkündet wird, vom Gericht zugestellt wird. Egal ob der Streitverkündete dem Prozess dann beitritt oder nicht, hat die wirksame Streitverkündung erhebliche materiell-rechtliche und prozessuale Wirkungen.

Neben der Hemmung der Verjährung und der Erhaltung der Gewährleistungsansprüche ist die sog. Interventionswirkung gegenüber dem Streitverkündeten bedeutsam. Der Dritte, dem der Streit wirksam verkündet wurde, ist im gegen ihn gerichteten Folgeprozess mit dem Einwand ausgeschlossen, das Gericht habe unrichtig entschieden. Das betrifft sowohl die tatsächlichen Feststellungen als auch die rechtliche Würdigung.

Die Zustellung einer Streitverkündungsschrift sollte daher in keinem Fall ignoriert werden.

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